TIPS

Vi er ikke eksperter i hverken boligmarkedet eller byggebranchen, men vi har har allerede været et par handler igennem, og i den proces har vi vendt og drejet mange sten. Det har både været glæde, bekymringer og ikke mindst frustrationer.

Når man skal købe bolig eller fritidshus, er der rigtig mange elementer og faktorer som man skal igennem. Økonomi, skøde, ejerskifte, køb, ejendomsmægler og meget mere.

Nedenfor er nogle af de tips og overvejelser vi går igennem når vi skal købe bolig. Hvis vi kun måtte give ét ville det være:

Stol på din mavefornemmelse! Hvis den er god, så går du nok ikke helt galt i byen.

MEN-REGEL

Måske er det lidt grin-agtigt, men vi har faktisk en “men” regel, som vi bruger. Det er en meget simpel regel, hvor vi opvejer fordele og ulemper ved et projekt. Hovedreglen er, at hvis vi kan leve med, eller ændre “men’et”, vil vi se udfordringen positivt. Det man skal huske på er, hvis du har et “men”, så har andre det nok også, og det kan påvirke dine overvejelser om købet, hvis du en dag skal sælge det.

Her er nogle eksempler.

“Lejligheden er rigtig lækker og med gode sydvendte stuer, men der en restaurant i lejligheden under”

Vi kan ikke ændre på restauranten, så her skal man virkelig gøre op med sig selv, om man kan leve med at bo oven på en restaurant. Hvis du kan det, er det muligvis ikke et men, der vil have den store påvirkning på dit køb. Nogle vil ikke være påvirket af det, og andre vil gå en lang bue udenom. Man kan selvfølgelig være heldig at restauranten en dag vil forsvinde, men det kan også vise sig at være en kedelig fornøjelse.

“Det er et skønt hus, men det ligger meget tæt på motorvejen”

Igen - vi kan ikke ændre på motorvejen, så her skal man igen gøre op med sig selv, om det vil påvirke os. Udgangspunktet for os vil altid være beliggenhed frem for ejendommen.

“Lejligheden har en god placering og plantegning, men ingen altan”

Måske får lejligheden aldrig en altan, måske gør den, om ikke andet kan der være håb for at en eventuel ansøgning vil gå igennem. Der kan her være mulighed for at få opfyldt alle kriterierne, men det er også vigtigt at gøre op med sig selv, om man kan leve uden altanen, hvis det ikke skulle gå igennem.

 KØB af SOMMERHUS

Går du med tanker om at købe et sommerhus? Så kan du måske bruge disse tips.

Distance

Inden du starter din søgning på boligsiden.dk eller boliga.dk, er det vigtigt at have et budget og kende den distance, du ønsker at køre fra dit hjem til sommerhuset. For os er 45-60 minutter passende.

Som regel er afstanden til sommerhuset også den afgørende faktor for, hvor meget og hvor tit du vil komme til at bruge dit sommerhus. For os skal et sommerhus være et fristed og ikke en besværlig opgave. Det kan blive besværligt, hvis vi er nødsaget til at planlægge en lang køretur, da spontaniteten kan forsvinde, hvis det ligger for langt væk.

INdkøbsmuligheder

Et af de elementer, vi synes, der er vigtige at tage med i betragtningen, er om der ligger et godt supermarked i cykelafstand, da vi ikke vil være afhængige af en bil, hver gang vi skal handle. Faktisk vil vi helst parkere bilen, og kun bruge cyklerne, når vi er sommerhus. Men måske er det vigtigere for dig, at der ligger cafeér, restauranter og lidt mere by i nærheden?

Vi har brugt mange weekender på at køre sommerhusområder tyndt. Det var med til at give os en ide om, hvilke områder vi synes der passede til vores behov. Vi ønskede natur og stilhed, men alligevel muligheden for at snuppe cyklen og komme til café eller ishus. Vi kan kun anbefale, at sætte tid af til at besøge de sommerhusområder, der ligger inden for jeres distance, for at se hvad der passer netop jer bedst.

Sommerhusgrunden

Sommerhusgrunden er faktisk også en afgørende faktor. Skal du have en græsplæne eller vil du have en naturgrund som passer sig selv? Det er et spørgsmål, som du skal gøre op med dig selv. Francis’ forældre har været god hjælp til at komme med input til denne del, da deres første sommerhus lå forholdvis langt væk (1,5 time), og havde en flot græsplæne på deres sommerhusgrund. Desværre var der perioder, hvor de ikke fik brugt sommerhuset, og det betød, at de nogle gange var nødsaget til at køre en tur frem og tilbage, bare for at slå græsset, så det ikke voksede så højt, at plæneklipperen ikke kunne klare det. De har altid sagt, at det var ærgerlige 3 timers transport for ingen ting. Eller vel at mærke en græsslåning.

For os er det vigtigt, at haven på sommerhusgrunden ikke bliver en pestilens. Vores fristed skal være privat, afskærmet, men nem at holde.

Størrelsen

Størrelsen på et sommerhus er faktisk også en afgørende faktor. Vi mener det er vigtigt, at et fristed giver muligheden for, at man kan være privat i et vist omfang, og at der som minimum er en forældreafdeling og 2 børneværelser, hvis man vel at mærke er en familie på 4. Et anneks kan også give frirum til en teenager eller overnattende gæster.

Husk at et sommerhus også skal gøres rent - det kan have en vis betydning for antallet af kvadratmeter.

badestrand og natur

For mange mennesker er sommer og sol lig med badestrand, og vi er ingen undtagelse. Som barn har Therese brugt størstedelen af sine ferier i danmark tæt på strand og vand, og for hende er det derfor enormt vigtigt at vi ikke kommer for langt væk fra dette. Derudover elsker vi duften af naturen og skoven og elsker at kunne benytte den til lange gå-ture og gode løbeture.

bank

De færreste mennesker kan klare et boligkøb uden at anvende en bank. Her er nogle af vores tanker når vi tænker på bank og boligkøb.

Bankforbehold ved boligkøb

Når du laver en bolighandel om den er privat eller gennem en ejendomsmægler, så vil vi mene at det uhyre vigtigt at købet bliver lavet på baggrund af et bank- og advokat forbehold (læs om advokatforbehold længere nede). Bankforbehold er et forbehold for, at banken økonomisk godkender dig til boligkøbet. Hvis ikke de kan godkende at låne dig pengene, vil du med et bankforbehold have mulighed for at hæve aftalen uden omkostninger. Hvis ikke kontrakten er lavet med et bankforbehold, og banken ikke vil godkende at låne dig pengene, skal du finde en alternative måde at stille pengene på - med andre ord er du stadig bundet af aftalen med mindre du benytter dig af købers fortrydelsesret. Normalt har køber x antal dages fortrydelsesret fra købsaftalen er underskrevet af begge parter - benyttes den er udgangspunktet i en standard kontrakt at sælger skal godtgøres 1% af den samlede købesum.

Det er vigtigt, at du finder en bank og en rådgiver, som forstår dine projekter, din tankegang og ikke mindst en som er samarbejdsvillig, da boligkøb kan være en uoverskuelig proces med mange økonomiske spørgsmål.

Som hovedregel er det vigtigt, at du lægger et budget for dig selv. Det er nemlig på dette grundlag, at du skal vise banken, at din økonomi kan klare et boligkøb og måske endda en renovering. Budgettet skal afspejle din daglige økonomi, faste betalinger og ikke mindst dit rådighedsbeløb. Rådighedsbeløbet er det beløb, som du har tilbage efter alle dine faste udgifter er betalt. I alle vores boligkøb, har det vejet positivt, at vi har haft mulighed for en opsparing ved siden af.

Tag en snak med din bank om forskellige lånemuligheder for dit projekt. Banklån, realkreditlån, fastforrentet, variabelrente, byggekonto, blankolån - der er rigtig mange muligheder, og du bør sætte dig ind i dem alle. Der er ikke noget rigtigt og forkert. Det kommer meget an på din økonomi, og ikke mindst hvor meget risiko du ønsker at tage. Gør op med dig selv hvilket lån, der giver dig ro maven så du kan sove godt om natten!

Fastforrentet

Generelt siges det, at hvis en person ikke ønsker at tage chancer eller risiko (risikoavers), så vil det fastforrentede lån være være det bedste. Fastforrentede lån er som navnet siger en fast rente i lånets løbetid. Så ved du præcis hvad du skal betale for en given periode. Lånetypen kan have forskellige løbetider. Med et fastforrentet lån kan der ligeledes være mulighed for afdragsfrihed på en del af gælden.

Variabelt lån

Det variable lån er til dig, som ønsker den billigste måde at låne penge, men også tør at tage en større risiko. Som navnet antyder, så er det et lån, hvor renten er variabel, altså at din ydelse på lånet følger med markedet. Du har ikke sikkerhed for, hvad dit lån koster dig, da renten kan gå op eller ned. Variabelt lån kan også tages med afdragsfrihed.

Banken er en forretning

Husk at en bank er en forretning og en rådgivningspartner, og de skal ligesom så mange andre virksomheder tjene penge, så stil dig kritisk overfor udgifter i forbindelse med optagning af lån. Mange af bankens stiftelsesudgifter kan forhandles eller i visse tilfælde fjernes. Der vil altid være udgifter forbundet med at optage lån. Tinglysningsafgift, kurtage og penge til staten slipper du dog ikke for. Du kan som regel forhandle om renten på et banklån, men ikke på et realkreditlån. Ønsker du at følge med i kurser og renter på realkreditlån, kan vi anbefale at du besøger Nykredits hjemmeside.

Link: www.nykredit.dk/dit-liv/bolig/kurser/obligationskurser/

ADVOKAT

Hvorfor er det vigtigt at inkludere en advokat i bolighandlen og hvad er det de kan hjælpe med?

Advokatforbehold

Før der afgives et tilbud om køb af en bolig, er det vigtig at der tages et advokatforbehold! Som regel går en købsproces hurtigt, og du kender langt fra alle detaljer og elementer, som kan påvirke bolighandlen. Med et advokatforbehold i købskontrakten, vil du have mulighed for at hæve købet, såfremt advokaten ikke godkender det. Derudover kan der være ting i kontrakten, som du kan have overset, og som advokatforbeholdet vil give dig mulighed for at ændre.

Advokatforbeholdet løber i X antal dage, og er den periode efter underskrevet købsaftale, hvor advokaten gennemgår alle papirer og dokumenter over ejendommen. Dette inkluderer bl.a. tinglyste servitutter, lokalplaner, BBR-registret, tidligere eller verserende byggesager over ejendommen, sælgers forsikringspapirer mm.

Nogle vil mene, at de sagtens selv kan kigge alle papirerne igennem, hvilket i nogle tilfælde sikkert også kan være tilstrækkeligt, dog skal det ikke negligeres at en advokat har set mange sager og forskellige udfald vedrørende køb af bolig, hvorfor det altid vil være vigtigt at få deres professionelle vurdering. Med den vil risikoen for en kedelig overraskelse kunne minimeres gevaldigt.

Med det in mente, mener vi også at det er vigtigt, at du selv sætter sig ind i de dokumenter, som tilhører den ejendom, du er ved at købe. Faktisk er der en masse gammel og sjov viden omkring en bolig og dens historie, ved at kigge papirerne igennem.

Vi kunne aldrig finde på at købe en bolig, uden at have en advokat til at efterse dokumenterne.

godt at undersøge ved en handel

De fleste vil købe en bolig gennem en ejendomsmægler, men vi har faktisk selv købt vores sommerhus igennem en privat handel. Det kan godt lade sig gøre. Oftest når der handles igennem en ejendomsmægler er der styr på tingene, og der anvendes en standard kontrakt fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Du går aldrig helt galt i byen med en standard kontrakt.

Privat handel

Hvis du skal handle privat, skal du som udgangspunkt igennem samme proces som et almindeligt køb, den eneste forskel er blot, at der ikke vil være en ejendomsmægler/mellemmand involveret i processen. Det kan både have sine fordele og ulemper.

Ved en privat handel, skal du få udarbejdet en slutseddel sammen med din advokat. Du skal aftale betingelserne for handlen eller evt. få din advokat til at hjælpe. Du skal selv have kontakten til sælger. Du skal sammen med advokaten udarbejde skødet. Tilmed skal du sørge for, at advokaten får alle de tilstrækkelige dokumenter, medmindre andet er aftalt med din advokat.

Du skal undersøge med sælger, om han/hun ønsker at tegne en ejerskifteforsikring. Sælger skal som udgangspunkt indhente tilbud på et tegne en ejerskifteforsikring.

Husk! en ejerskifteforsikring dækker kun sælger, hvis der skulle vise sig at være skjult fejl og mangler på det købte (evt. en skade på kloakken eller lignende, som ikke kan spottes med det blotte øje og som hverken fremgår af tilstands- eller el rapporten). Hvis sælger ønsker at tegne en ejerskifteforsikring, skal der udarbejdes en tilstandsrapport, og du er som køber forpligtet at tilbyde at skulle betale halvdelen af omkostningerne til forsikringen. Bemærk at der kan gælde andre regler ved køb af et dødsbo.

Hvis der ikke tegnes en ejerskifteforsikring, gælder der som udgangspunkt (jf. dansk ret og med mindre andet er anført i kontrakten) et 10 årigt personligt erstatningsansvar for sælger på skjulte fejl og mangler. Dog er der en bagatel/minimumsgrænse for erstatning, og en ulovligt udført stikkontakt til f.eks. 1.000 kr. vil som udgangspunkt ikke kunne erstattes.

Som skrevet - du skal selv være torvholder på projektet. Vær forberedt på at det kan være en lang proces - vi taler af erfaring.

Tjek liste

Uanset om du skal købe igennem en ejendomsmægler eller privat, er der mange ting der er vigtige at undersøge. Nedenfor er en liste over de ting, der kan have betydning for købsprocessen. Hvis du har taget et advokatforbehold, er det ikke strengt nødvendigt, at du selv sætter dig grundigt ind i alle dokumenterne, dog vil det aldrig skade at have godt kendskab til det du køber. Derfor har vi lavet denne liste:

  • BBR registret

  • Tilstandsrapport (hvis der er lavet en)

  • Byggesager (verserende, afgjorte)

  • Tinglyste servitutter (www.tinglysning.dk)

  • Lokalplan

  • Grundejerforening/ejer laug og deres vedtægter

  • Bygningsreglementet (BR18)

God fornøjelse med boligjagten :)

Ovenstående er blot vores overvejelser og anbefalinger når der skal købes bolig. Vi handler som alle andre kun privat, og er ikke eksperter inden for området. Det er dermed ekstremt vigtigt, at I selv undersøger alle gældende oplysninger omkring jeres boligkøb, og vender dem med jeres advokat.